Nhận bàn giao căn hộ chung cư là công việc rất dễ xảy ra sai sót, với những quy định về bàn giao nhà chung cư mà người mua nhà lần đầu chưa biết. Trong bài viết này, Địa Ốc Thông Thái xin giới thiệu quy trình bàn giao căn hộ chung cư.
Dưới đây là 10 bước trong quy trình bàn giao căn hộ chung cư cần chú ý kiểm tra với bộ phận bàn giao của chủ đầu tư.
Lưu ý các dụng cụ chuẩn bị:
Phụ lục hợp đồng về trang thiết bị căn hộ, hoặc mô tả chi tiết căn hộ.Bản vẽ mặt bằng căn hộ, có càng đầy đủ kích thước.Bút thử điện hoặc đèn ngủ hoặc xạc điện thoại, 01 tô vít nhỏ.Xô, Chậu đựng nước nhỏ(Nếu có thể có).Thước dây (loại cứng có thể đo được chiều cao), Thước kẻ nhựa loại dài 30cm hoặc 50cm, bút viết.Tem niêm phong( nếu có).Đèn pin, hoặc điện thoại có đèn pin.
Quy trình kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ chung cư:
Bước 1: Nghiệm thu điều hòa:
Việc đầu tiền cần làm đó là đóng tất cả cửa phòng lại và bật điều hòa lên để nhiệt độ khoảng 22 độ. Đếm số lượng điều hòa, số lượng cục nóng.
Tất cả các phòng đều mát, và phải ngắt lốc sau tối đa 2 tiếng, aptomat không nhảy.Không chảy nước xuống sàn tại miệng thổi và miệng hồi.Lắng nghe khi cục nóng chạy có phát ra tiếng ồn quá to không. Nếu ồn thì phải kiểm tra những bước sau:
Kiểm tra các tấm vận chuyển đã tháo chưa.Kiểm tra đường ống có bị chạm vào vỏ máy không.Kiểm tra xem cục nóng có bị nghiêng, xiêu vẹo hay không. Các bulong ốc vít có lắp đủ và chặt không.
Bước 2: Các thiết bị điện, viễn thông:
Kiểm tra các thiết bị điện, viễn thông
Kiểm tra tủ điện: Các aptomat phải ở tình trạng giật xuống là tắt, kéo lên là bật.Kiểm tra ổ cắm để xem tình trạng có điện của các ổ.Kiểm tra quạt gió vệ sinh, máy hút mùi: Nhanh nhất là châm điếu thuốc lá, hít một hơi, phả khói vào gần quạt rồi theo dõi xem tốc độ hút.Tắt mở công tắc kiểm tra bóng đèn, yêu cầu sáng đều không bị nháy.Dùng bút thử kiểm tra rò điện. Nên kiểm tra ngẫu hứng trên tường, khu xung quanh công tắc và ổ điện.
Bước 3: Kiểm tra tường, trần:
Nhìn màu sơn phải đồng đều, không loang lổ, lưu ý các chỗ quanh công tắc, miệng điều hòa, quạt gió là hay lỗi nhất.Kiểm tra độ phẳng của tường: dùng thước nhôm áp lên tường và nhìn qua khe hở giữa thước và tường, tắt đèn và dùng đèn pin soi ngược lại xem ánh sáng lọt ngược lại. Kiểm tra đặc biệt ở cao độ khoảng 1,5m đến 1,8m (chỗ giáp lai giữa hai tầm giáo) là hay bị lỗi nhất.
Bước 4 : Kiểm tra sàn gỗ, sàn gạch:
Yêu cầu ghi rõ chủng loại, xuất xứ của sản phẩm lắp đặt, cung cấp các thông số kỹ thuật, đặc tính của vật liệu, giấy bảo hành và thời hạn bảo hành.
a. Phần sàn gỗ:
Màu sắc: đều màu, kiểm tra lớp phủ vân bề mặt, nếu xước, lỗi bắt thay.Kiểm tra độ phẳng của sàn bằng thước nhôm, kết hợp đèn pin như kiểm tra tường, nếu không phẳng, yêu cầu sửa lại.Kiểm tra các khe hở giữa 2 tấm gỗ, nếu hở lớn, yêu cầu sửa lại.Kiểm tra toàn bộ mặt sàn xem có chỗ nào phồng, rộp không (chú ý các góc nhà, cạnh tường và cửa toilet), nếu có lỗi, yêu cầu sửa.Đi lại trên sàn phải không có tiếng cọt kẹt, cứ đi lại và nhún trên sàn thì sẽ phát hiện ra.Kiểm tra nẹp chân tường: Phải đồng mầu, chỗ nối đấu đầu nẹp chân tường phải phẳng, không nhìn thấy nốt đinh trên mặt nẹp, các đoạn nối không được quá ngắn, phải > 1,5 – 2m cho mỗi đoạn, chỗ tiếp giáp giữa nẹp chận tường và sàn gỗ không được hở khe theo mặt bằng và mặt đứng. Nếu hở mặt bằng tức là sàn gỗ bị hụt, hở mặt đứng là nẹp chân tường bị lẹm hoặc cong.
b. Phần gạch ốp:
Các mạch ốp phải thẳng, đều và sắc nét. Toàn bộ bề mặt kết cấu phải làm sạch vữa, bột trát mạch và các vết bẩn ố trên bề mặt ốp. Công tác kiểm tra chất lượng ốp tiến hành theo trình tự thi công và bao gồm các chỉ tiêu chính như sau:
Độ phẳng của mặt ốp, làm tương tự như kiểm tra tường.Độ đặc chắc và bám dính của nền ốp với vật liệu ốp – gõ vào bề mặt gạch ốp.Độ đồng đều của của mặt ốp về màu sắc, hoa văn, các mạch ốp, chi tiết trang trí.Đối với các phòng khác cũng kiểm tra tương tự, về độ phẳng, đồng đều màu sắc, không bị nứt, vỡ, các mạch gạch phải được đầy và cùng màu sàn gạch.
c. Lưu ý mặt ốp phải thoả mãn các yêu cầu:
Tổng thể mặt ốp phải đảm bảo đúng hình dáng, kích thước hình học theo yêu cầu của thiết kế.Vật liệu ốp phải đúng quy cách về chủng loại, kích thước và màu sắc, không cong vênh, sứt mẻ, không có khuyết tậtMàu sắc của mặt ốp bằng vật liệu nhân tạo phải đồng nhất.Các mạch ốp ngang dọc phải sắc nét, đều thẳng và đầy vữa.Vữa trát trên kết cấu phải chắc đặc. Khi kiểm tra vỗ lên mặt ốp không có tiếng bộp. Những viên bị bộp và long chân phải tháo ra ốp lại.Trên mặt ốp không được có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc do các loại hoá chất gây ra.Khi kiểm tra bằng thước dài 2m đặt áp sát vào mặt ốp, khe hở giữa thước và mặt ốp không quá 2mm.
Bước 5: Kiểm tra cửa ra vào và cửa sổ:
Khi nhận bàn giao căn hộ chung cư, đừng quên kiểm ra cửa chính và cửa ra vào và cửa sổ của các phòng. Các tiêu chí để kiểm tra như sau:
Cánh cửa phải lắp thẳng, có thể kiểm tra bằng cách để cửa mở khoảng 45 độ, khi đó, cánh cửa không tự đóng hoặc tự mở.Bản lề sạch sẽ, không dính sơ PU hay bị xước, đồng thời phải được đục chìm vào trong khuôn. Các đầu vít không bị toét.Cánh cửa phải cách sàn tối đa 5mm, cách khuôn cửa tối đa 2mm, không được chạm đất và chạm khuôn.Khóa cửa dễ dàng, không bị kẹt. Sau khi đóng cửa, thử cầm tay khóa giật và đẩy nhẹ, nếu cánh cửa bị lắc tức là đục khóa sai. Cửa khi khóa có độ chặt vừa phải, không gây tiếng ồn nếu có gió thổi vào.Chìa khóa phải dễ đút vào ổ và rút ra, kiểm tra số lượng chìa và thử cho từng ổ khóa, đánh dấu trên mỗi chìa để dễ tìm sau này.
Bước 6: Kiểm tra nhà vệ sinh:
Tiêu chí kiểm tra nhà vệ sinh khi nhận bàn giao căn hộ chung cư như sau:
a. Các thiết bị bên trong:
Nhà vệ sinh không có mùi, phần gạch lát không trơn trượt, các cạnh phần mặt đá phải nhẵn bóng.Các thiết bị như vòi sen, vòi xịt nước phải hoạt động tốt, không bị rỉ nước, có vòi xối để lấy nước lau nhà.Đối với khu vực tắm đứng, phần gioăng cửa kính không bị hở, silicon được bắn gọn đẹp. Gờ chặn nước phải cao 10 phân.Phễu thoát sàn phải có ở khu vực tắm đứng và sàn nhà vệ sinh.
b. Hệ thống thoát nước:
Kiểm tra đường thoát nước trong bồn rửa mặt bằng cách mở vòi nước (cả nóng và lạnh) cho gần đầy, sau đó quan sát, nước trong chậu phải thoát trong vòng 1 phút, xi phông xung quanh không bị thấm nước.
Bồn cầu khi giật nước không bị thấm ra sàn, van phao bên trong két nước không bị hở (có thể vẩy một giọt mực vào trong bệ xí để dễ quan sát).Đường cấp thoát nước cho máy giặt phải kín, không bị rò rỉ.Lấy một xô nước đầy dội vào trong sàn vệ sinh, nước phải thoát nhanh và không bị đọng.Van tổng nước nóng, lạnh và đồng hồ đo nước tại hộp kỹ thuật hành lang:Đóng mở thử để chắc chắn rằng van tổng cắt nước tốt, không bị hở.Đồng hồ phải được kiểm định tại các cơ quan nhà nước và đánh dấu đúng số phòng.
Bước 7: Kiểm tra tủ quần áo và tủ bếp:
Kiểm tra tủ quần áo và tủ bếp thường không được người mua nhà kiểm tra cẩn thận trong quá trình nhận bàn giao căn hộ chung cư. Tuy nhiên, đây là phần dễ bị sai sót nên bạn cần đặc biệt chú ý.
a. Đối với tủ quần áo:
Màu sắc tủ gỗ phải đều màu, nhẵn bóng.Cánh cửa tủ không được vênh, khi đóng mở phải êm, không có tiếng ồn và không chạm vào cánh hay các kết cấu khác.Khi đóng cửa, khe hở giữa các cánh không quá 2mm và phải đều nhau.
b. Đối với tủ bếp:
Bản lề tủ bếp phải chắc chắn và đầy đủ vít.Các ngăn kéo kéo ra nhẹ nhàng, không tự trôi. Ruột ngăn kéo phải được phủ sơn.Mặt đá tủ bếp ở chỗ nối phải phẳng, các cạnh đánh bóng đều, không còn vết mài.Chỗ đặt mặt chậu rửa tiếp xúc với mặt đá phải bơm silicon, vết bơm không được lem nhem.
Bước 8: Kiểm tra ban công:
Phần lan can sắt đã được phủ sơn và mài nhẵn.
Cửa kỹ thuật mở vào chỗ cục nóng phải mở ra được nhẹ nhàng.
Bạn có thể kiểm tra độ kín bằng cánh đóng cửa kính và hắt nước vào cửa, chú ý các khe tiếp giáp giữa khung và tường.
Dội nước xuống sàn Lô gia để kiểm tra tình trạnh thoát. Phải đảm bảo có phễu thoát nước riêng ở cả khu Lô gia và khu giặt phơi, riêng biệt với phễu thoát nước máy giặt.
Bước 9: Đo lại diện tích:
Công việc tiếp theo trong quy trình nhận bàn giao căn hộ chung cưlà đo diện tích. Bạn nên đo theo các kích thước yêu cầu trên bản vẽ, sau đó chốt các số liệu với bên bàn giao. Bản vẽ nên được photo làm nhiều bản theo khổ A3 để thuận tiện cho việc đánh dấu các vị trí cần sửa chữa. Sau đó, hãy chuyển cho chủ đầu tư 1 bản đánh dấu toàn bộ những vị trí sai sót.
Lưu ý: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này. Nếu chưa biết diện tích thông thủy là gì và đo như thế nào, các bạn có thể đọc bài viết: Diện tích thông thủy là gì và
Cách tính diện tích thông thủy căn hộ chung cư theo thông tư 03.
Bước 10: Chốt và ký nhận bàn giao căn hộ chung cư:
Có nhiều trường hợp sau khi nghiệm thu căn hộ xong, do không cẩn thận nên một số nhà thầu đã tráo đổi thiết bị bên trong. Chính vì thế, để tránh tình trạng này, người mua nhà cần thực hiện những điều dưới đây:
Tắt hết điện, nước, khóa các cửa ra vào, cửa phòng và ban công lại và yêu cầu bàn giao chìa khóa và các loại remote.Đối với các loại khóa có mật khẩu, nên thay đổi lại mã khác.Yêu cầu bàn giao các chỉ số đồng hồ điện, nước.Yêu cầu cung cấp cho bạn sơ đồ điện và ống nước để phòng trường hợp khoan trúng khi lắp đặt nội thất.Chỉ ký xác nhận biên bản bàn giao căn hộ chung cư nếu kiểm tra không phát hiện lỗi.
